При покупке квартиры или частного дома, земельного участка, нежилого помещения на вторичном рынке либо в новостройке необходимо исключить все юридические риски. Даже если вы покупаете недвижимость через риэлтора или банк, важно подходить к процессу со всей ответственностью и проверять чистоту сделки самостоятельно или с помощью опытного юриста. Проверка риэлтором, как правило, носит поверхностный характер, а значит, не гарантирует чистоту договора.
Юридическая проверка
Покупка недвижимости – большое финансовое вложение, связанное с многочисленными рисками. Обезопасить себя возможно, если уделить значительное внимание процедуре. Но что, если вы не разбираетесь в юридических нюансах, не знаете подводных камней? Остается довериться банку, где вы берете ипотеку, риэлтору или обратиться за профессиональной помощью к юристу.
- Риэлтор. Многие специалисты проверяют недвижимость, но поверхностно. В этом случае остается риск, что некоторые проблемы возникнут после покупки. Имейте в виду, что для риэлтора главное, чтобы покупка состоялась. Параллельно у него несколько других проектов, поэтому многие детали остаются без внимания. Зачастую специалист лишь проверяет выписку из ЕГРН – этого недостаточно.
- Банк. При оформлении ипотеки полагаться только на банк нельзя. Как и риэлтор, сотрудники компании проводят базовую проверку, не вникая в нюансы, так как вся ответственность остается за собственником или поручителем. Банку нужно лишь проверить, нет ли обременений на объекте недвижимости, зарегистрировано ли за ним право собственности.
- Юрист. Задача разобраться в истории объекта недвижимости на вторичном рынке для специалиста первостепенная. Именно юридическая проверка позволит сохранить деньги при покупке жилья и обезопасить себя от непредвиденных рисков. Помимо правового заключения возможно получить профессиональную консультацию, уточнить непонятные моменты в документе, обсудить договор и узнать больше о своих правах как собственника.
Юристы в отличие даже от опытных агентов не упустят что-то важное, развеют малейшее сомнение, подробно изучат объект и продавца, дадут гарантию на надежность сделки.
Подробнее о юридическом сопровождении сделок с недвижимости можно прочитать здесь https://pravo.legal/indexnedv/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/.
Когда точно требуется юридическая проверка?
Предвкушение от покупки новой квартиры или дома может замылить вам глаза. В состоянии эйфории выпускаешь из поля зрения немаловажные детали, доверяясь риелтору или банку. Но профессиональная помощь юриста вам точно нужна, если:
- жилье приватизировано (могут быть риски, связанные с прошлыми жильцами, несоблюдением их прав в процессе приватизации);
- в течение календарного года собственник менялся многократно (возможно, это связано с тем, что объект проблемный);
- квартира досталась владельцу по наследству, юрист подскажет, могут ли объявиться другие наследники, чтобы оспорить сделку;
- пакет документов от собственника неполный;
- есть сомнения в подлинности паспорта и дееспособности продавца.
Даже если вы купили квартиру и уже заселились в нее, существует риск, что недвижимость вы потеряете. Например, дом арестован из-за долгов бывшего владельца, он оформил банкротство. Также здание может быть признано аварийным и подлежащим под снос. Сложности могут возникнуть, если в квартире прописан малолетний ребенок, или она приобреталась за материнский капитал, на ней много непогашенных долгов по ЖКУ.
Как проверить недвижимость самостоятельно?
Юридическую чистоту договора можно проверить и без помощи экспертов, но нужно ознакомиться со всеми деталями сделки. В первую очередь, необходимо проверить собственника:
- действителен ли его паспорт;
- есть ли у него долги;
- есть ли непогашенные судимости, не был ли осужден за мошенничество;
- в браке ли была куплена недвижимость;
- есть ли несовершеннолетние собственники;
- не участвует ли в процедуре банкротства;
- причастен ли к экстремистам, террористам;
- оплачивалась ли квартира материнским капиталом;
- действительна ли доверенность.
Также для перестраховки рекомендуется взять справки из наркодиспансера и психдиспансера.
Проверьте, кто продает объект: сам собственник или доверенное лицо. Во втором случае обязательно предъявить нотариально заверенную доверенность. Немаловажно, есть ли арест на квартире и прочие обременения, ограничения. Если ранее были выписаны по закону жильцы, собственник должен предоставить информацию, где теперь эти граждане прописаны. Также должно насторожить, что квартира продавалась более 3 раз за год.
Какие документы вам потребуются?
-
- Выписка из ЕГРН.
- Справка о прописанных гражданах.
- Поэтажный план, список всех помещений (экспликация).
- Справка «Характеристика жилого помещения» с техническими характеристиками объекта.
- Согласие супруга на продажу объекта (если квартира куплена в браке).
- Соглашение о разделе имущества после развода или брачный договор.
- Паспорт продавца.
- Медицинские справки о дееспособности из ПНД, НД.
- Письмо от управляющей компании на предмет наличия долгов по ЖКУ, капремонту.
- Разрешение органов опеки и письменное согласие обоих родителей в случае, если собственниками являются дети, жилплощадь была куплена за маткапитал.
- Доверенность (при необходимости).
- Выписка из ЕГР ОКН, если квартира находится в здании с охранным статусом ОКН.
Не стоит вестись на заверения собственника недвижимости о том, что сразу после продажи квартиры он погасит долги, выпишет детей и других родственников. Не вносите предоплату, прежде чем переход прав собственности будет зарегистрирован юридически. А если у вас возникает хоть малейшее сомнение, обязательно проконсультируйтесь с юристом.
Эксперт проводит проверку очень быстро, на что у обывателя уходит несколько недель. Дело в том, что каждая справка, документ получается в разных органах. Где-то можно подать запрос онлайн, то в некоторые инстанции придется обратиться лично. Если предложение о продаже хорошее, собственник вряд ли будет ждать долго вашего вердикта и продаст тому, кто решится быстрее.
Однако попустительски относиться к такой крупной покупке тоже не стоит, иначе вы рискуете остаться и без жилья, и без денег. В статье описаны лишь самые распространенные факторы, на которые нужно всегда обращаться внимания. Но существуют еще и частные случаи, о которых знает только юрист. Профессионалы помогут не только проверить чистоту сделки, но и подготовить договор и пакет документов, внести изменения в текст контракта, согласовать условную сделку.
